2015年持续上涨的澳大利亚房价已经超过居民收入增长，本地房价已经上升到家庭平均年收入的9.5倍，其中悉尼的房价收入比为12.2，墨尔本的房价收入比为9.7，均已经远远超过同期美国的3.7和英国4.6的水平，短期内澳大利亚房价存在急跌可能。
中房报记者 周翔宇 北京报道
外来者眼中的投资圣地澳大利亚房地产市场正在面对截然不同的两种看法。
《澳华财经在线》3月20日报道称，悉尼的房地产价格中位值已经接近100万澳元（约合人民币500万元）。对此，OECD（“世界经合组织”）刊文指出澳大利亚房地产市场目前正存在泡沫，房产的实际价值已经仅为房价的48.2%。
看空者认为，2015年持续上涨的澳大利亚房价已经超过居民收入增长，本地房价已经上升到家庭平均年收入的9.5倍，其中悉尼的房价收入比为12.2，墨尔本的房价收入比为9.7，均已经远远超过同期美国的3.7和英国4.6的水平，短期内澳大利亚房价存在急跌可能。
言之凿凿且有迹可循。被火热的房地产市场推高的按揭贷款利率已经开始显现反作用，澳大利亚最大城市悉尼的房屋价值在截至去年12月的一个季度创出7年来最大跌幅。据3月22日公布的澳大利亚政府统计数据显示，澳大利亚最大城市的住宅房地产指数当季下跌1.6%，为13个季度以来首次下跌。
不过据澳大利亚本地的一家著名投资公司——安保资本首席经济学家Shane Oliver 分析，房地产泡沫确实存在，但是市场下滑戳破这个泡沫的风险短期来看并不存在。
该经济学家认为，戳破房地产泡沫需要包括经济衰退、银行利率大幅上调及供应过剩三条因素，缺一不可，不过目前澳大利亚出现这三种情况的几率很小。
对此，一位长期在澳大利亚从事房地产交易的尹先生告诉中国房地产报记者，“受到去年政策调整影响，部分投资澳大利亚房地产行为受限，不过这并没有影响市场交易的火热”，他补充道，“尤其在优质房源上，竞价异常火热，火爆时甚至有中国人直接用中文喊出报价。”
楼市存泡沫风险
如果3年前想在悉尼买一套价值50万澳元的房子，但是最终犹豫之下没有出手，3年后这套房子已经价值约75万澳元。
一份来自澳大利亚RP Data机构最新房屋价值指数显示，从1995年12月至2015年11月的20年，澳大利亚八大首府城市房价累计上涨330.5%，其中悉尼房价累计上涨330.1%；墨尔本房价累计上涨超过420%。
高速增长一度引发市场对澳大利亚房地产市场泡沫的担忧，一份针对悉尼和墨尔本房屋可负担性而进行调查的报告指出，澳大利亚房地产市场的前景不乐观且风险加剧，因为澳大利亚房屋抵押贷款已经高达1.4万亿澳元，且正以每年1000亿澳元的速度增长。
“风险主要来自两个方面，一方面是持续上涨的房价已经远远超过居民收入，另一方面则是高信贷比的风险。”尹先生告诉中国房地产报记者。
以悉尼的房价为例，2000年前后该市房价相当于澳大利亚平均家庭年收入的6倍，但如今已经达到12倍。爱尔兰在其地产泡沫期间这个比例是8倍；而美国在2008年次贷危机爆发时这一比例也仅有5倍。
房屋信贷方面，以澳大利亚整体来看，房屋贷款是家庭平均年收入的近150%。澳大利亚整体房贷规模相当于GDP的130%，远超全球平均水平的80%。目前，澳大利亚房地产市场中，40%的新增房屋抵押贷款是无首付房屋抵押贷款。其中，以投资为目的的购房者中，60%选择了无首付贷款，以自住为目的的购房者中也有30%选择了无需首付的贷款。
即使没有选择零首付的购房者同样偏好于高杠杆方式购房，一位碧桂园莱德花园负责人通过微信给中国房地产报记者回复，称“澳大利亚政府规定，首次购房，抵押贷款最多可贷到房价的95％。第二次购房，甚至有些非银行机构抵押贷款可贷到房价的110%，还可以将首次购的房再抵押。”
在一份独立全球宏观经济研究机构Variant Perception的报告中指出这种高杠杆模式的潜在风险：许多抵押贷款经纪人、银行贷款员并不关心贷款者是否有能力偿付，唯一需要的也许只是两张工资单，贷款核实资料是外包给印度的呼叫中心完成的，监管漏洞相当大。
或许了解美国次贷危机的人对于其中风险看得更为透彻，一旦这种信用风险较大的房贷以金融衍生品开始在投资市场流通，如果遇到房地产价格飙升至“卖不动”的节点后，吹起的泡沫最终将破裂。
然而这种风险似乎正在显露苗头。中国房地产报记者发现，从2012年的第三季度开始直至2015年第三季度，澳大利亚房地产市场一直保持着高速增长态势，直至去年12月，据3月22日公布的澳大利亚政府统计数据显示，澳大利亚最大城市的住宅房地产指数当季下跌1.6%，为13个季度以来首次下跌。
澳大利亚房地产市场是否已经开始进入拐点还不能就此下定论，不过一些迹象表明本地的大型房地产开发商正在改变原本积极的开发态度。
近日，澳大利亚最大的房地产公司Meriton创始人哈里在公开场合表示，到2016年下半年，澳大利亚国内房地产市场将面临供过于求的情况，到时候市场就会走下坡路；无独有偶，另一家房地产集团Domain的房屋拍卖业务从去年下半年开始，接连几周的房屋拍卖清盘率下降。
总体市场看稳
高端产品看好
然而并不是所有的漏洞完全没有风险。实际上针对这种通过政策漏洞的购房行为正在遭受更为严厉的监管，而第一个对象就是恒大集团董事局主席许家印。
澳大利亚财长Joe·Hockey在去年3月初的国会宣布，豪宅Villa·del·Mare易主过程违反外国人购房监管条例，勒令其中国买家90天内卖出，否则交由联邦处理。
而许家印澳大利亚房产被迫出售不仅是违规购买澳大利亚二手房的问题，如今澳大利亚政府针对移民投资中资金集中流往房地产市场现象已经开始加以限制。
去年7月1日，澳大利亚政府对于SIV政策的修改文件正式出台，该政策原为申请者四年时间内按规定投资500万澳元便有资格获得永久居住权。这500万澳元的投资中，除了30%的部分指定政府债券投资外，剩余的70%可被用于通过多类型管理基金流入澳大利亚市场。
“由于气候、法律环境以及无遗产税等因素，地产投资成为这些管理基金最主要的资金流向之一。”地产金融资深评论人黄立冲告诉中国房地产报记者，不过他并不认为该政策的出台会很大程度上影响澳大利亚房价水平。
“以中国香港为例，这种先通过体制买房移民，再停止投资移民的方式并没有造成相关市场的较大波动，最主要的原因在于本地需求依然很旺盛。”
澳大利亚安保资本首席经济学家Shane Oliver同样认为泡沫的风险短期来看并不存在。该经济学家认为，戳破房地产泡沫需要包括经济衰退、银行利率大幅上调及供应过剩三条因素，缺一不可，不过目前澳大利亚出现这三种情况的几率很小。
就在去年2月，澳大利亚央行宣布将基准利率下调25个基点至2.25%，以之为澳大利亚经济注入动能。受此影响，一个月时间悉尼的房价就上涨了3%。而后5月，央行继续宣布下调利率至2%，无疑再次为房价的稳步上涨提供动力。
需求方面，澳大利亚住房缺口仍超过10万套，近期住房营建高峰仅能弥补过去几年中的供给不足。虽然对于海外需求来说宽松的地产投资渠道正在收缩，不过为配合澳政府引入更为优质的投资者计划，替代SIV的PIV移民计划也在去年7月1日同时实施。
该计划针对更为高端的移民需求，提出了1500万澳元的投资门槛。澳大利亚房地产中介相关报告显示，很多海外买家均通过赴澳置业的方式投资移民，目前他们瞄准的则是当地的高端住宅，那些价值超过1000万澳元的真正豪宅。
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